Je lepší pronajímat byty na fyzickou osobu nebo s.r.o.?

12.11.2020

Plánujete pronajímat byty a řešíte, zda je nakoupit jako fyzická osoba nebo pro tento účel založit firmu? Pojďme se podívat, co je výhodnější a jak lze tuto investici financovat...

Je jedno, jestli pronajímáte jeden byt či více. Nebo jestli se teprve chystáte. Tak jako tak je častou otázkou, zda je výhodnější mít byty ve vlastnictví fyzické osoby nebo ve vlastnictví firmy, nejčastěji s.r.o.

Nechme nyní stranou spekulativní nákup nemovitosti - tedy nákup za účelem brzkého prodeje. Držme se v tomto článku účelu pronájmu dané nemovitosti. Cílem je tedy koupit a držet nemovitost po dlouhou dobu, po kterou budete získávat prostředky coby pronajímatel. To může pokrývat například splátky hypotéky či tvořit pasivní příjmy.

Jak s daněmi?

V takovém případě platí, že je lepší kupovat byt na pronajímání jako fyzická osoba. Po deseti letech, bude případný prodej osvobozen od daně z příjmu. Dále možná jednou budete chtít darovat nemovitost dětem a v takovém případě také jako fyzická osoba daně řešit nemusíte.

Pojďme si to ukázat na příkladu. V roce 2010 koupila firma nemovitost v hodnotě 1 milion korun a nyní, v roce 2020 ji chce prodat, protože její hodnota stoupla na 2 miliony korun. Při prodeji pak firma zaplatí daň ve výši 19 %, tedy 380 000 Kč. Firmě tak zůstane jen 1 620 000 Kč.

Pokud by majitel firmy chtěl peníze z prodeje využít, musí si je nejdřív z firmy vyplatit, což přinese další náklad v podobě daně z příjmu na úrovni 15 % ze zůstatku (1 620 000 Kč). To je dalších 243 000 Kč, o které podnikatel přijde.

Oproti tomu investor, který koupil nemovitost "na sebe", nezaplatí na těchto daních nic. Rozdíl je tedy opravdu zásadní - konkrétně 623 000 Kč.

Pronájem je navíc u fyzických osob osvobozen i od plateb na zdravotní a sociální pojištění, což jsou ve své podstatě také daně.

Bezpečnost

Z pohledu bezpečnosti může být o něco lepší variantou nákup na firmu, protože jako investor-živnostník ručíte za své podnikání celým svým majetkem. Založením firmy tak dojde k oddělení majetku. Na druhou stranu většina investorů nepředpokládá, že by udělali tak velký průšvih, že by měli přijít o všechen majetek.

Sám nebo ve dvou?

Ať už jako fyzická osoba nebo firma, mohu podnikat sám nebo se společníkem. Práce ve dvou a více lidech může být výhoda například při získávání úvěru či správě vlastněných nemovitostí. Pečlivě ale vybírejte, s kým budete podnikat. Jde často o investice na mnoho let a špatný výběr společníka by vás mohl stát hodně peněz. I proto hodně podnikatelů podniká a investuje raději samostatně.

Financovat z vlastních nebo hypotékou?

Pronajímání je snad jediná investice, na kterou vám většina bank relativně snadno půjčí, pokud žádáte právě jako fyzická osoba. Zkuste jít do banky s tím, že chcete půjčit na nákup akcií nebo zlata. Asi nedopadnete zrovna úspěšně. Ale u nemovitostí je to jinak - banky vám rády půjčí.

Obecně doporučuji využívat financování hypotékami, protože vám nevážou vaše vlastní peníze. Nicméně je důležitá i tvorba vašich rezerv. Myslete na to, že vám třeba nájemník čas od času nezaplatí a nebo se vám odstěhuje a vám bude trvat dva měsíce, než se do bytu nastěhuje nový. Po tu dobu musíte dál hypotéku splácet.

Další fakt, který mluví spíše pro financování hypotékou je ten, že pokud své vlastní peníze neutratíte, můžete je rychle využít, jakmile se objeví další výhodná koupě. Může jít o jeden konkrétní byt nebo o celkový pokles cen na trhu. Mnoho zkušených investorů takto koupí nemovitost ze svých rezerv a následně si nechají tyto prostředky vrátit zpět právě v hypotéce, jako proplacení vlastních zdrojů. A opět mají připravené prostředky na další investice.

Rezervy mají ještě další využití - může se stát, že v budoucnu stoupnou úrokové sazby, což může být také vhodná chvíle na mimořádné splátky úvěru.

A pohledem čísel? Pojďme si to opět ukázat na příkladu. Při koupi bytu s cenou 1 300 000 Kč a čistým nájmem po odečtení nákladů na úrovni 7 000 Kč se bavíme o hrubém výnosu 6,46 %. V některých lokalitách lze mít výnos i vyšší. Při průměrné sazbě hypoték, která je nyní na úrovni okolo 5 %, tak prakticky vyděláváte na cizích penězích.

Pokud ale budete o hypotéku žádat jako nově založené s.r.o., hypotéku nedostanete. Bankám zpravidla nestačí jen vaše vidina budoucího nájmu. Jedinou výjimku tvoří developerské projekty, kterým se ale tento článek nevěnuje.

Závěr

Pokud tedy plánujete držet nemovitost delší dobu, je z daňového pohledu rozhodně lepší vlastnit nemovitost jako fyzická osoba. Navíc jako začínající investor máte mnohem větší šanci na hypotéku, pokud žádáte jako jednotlivec, než jako firma.