Velký přehled: které nemovitosti budou ještě levnější?

Od vrcholu na konci roku 2021 ceny nemovitostí setrvale klesají. Týká se to jak bytů, tak i domů či bytových domů. Je však pokles již za námi nebo ještě některé nemovitosti mohou poklesnout?

Proč ceny klesají?

Ceny nemovitostí poslední dva roky klesají zejména ze svou důvodů. Tím prvním je růst úrokových sazeb hypoték. Je nutné si uvědomit, že ještě relativně nedávno bylo možné získat hypotéku ve výši 3 000 000 Kč se splátkou okolo 11 000 Kč měsíčně. Stejná hypotéka ale dnes vyjde na 16 500 Kč. Mnoho lidí tak vyčkává v naději, že se hypotéky opět zlevní. 

Druhým faktorem je růst cen energií. Před pár lety jsme žili v dobách levných energií. Vytopit rodinný dům bylo oproti dnešku vcelku snadné a levné. S růstem ceny elektřiny i plynu je toto však hodně změnilo a potenciální zájemci kalkulují právě i s tímto. Jedna proměnná je tedy cena hypotéky, respektive její splátka. Druhá proměnná je pak nutná měsíční částka vynaložená na provoz dané nemovitosti. 

Aktuální stav

Od konce roku 2021 poklesly ceny většiny typů nemovitostí. Výjimkami jsou kvalitní stavební pozemky a garáže. Samostatnou kategorií jsou pak nákupní centra, ale těm není tento článek určený. 

Ačkoli jde o pokles setrvalý, ve většině krajů již zpomaluje či se úplně zastavil. Jde však o průměrné ceny a tak některé nemovitosti dále klesají, zatímco jiné se již stabilizovaly. I samotný pokles nebyl a není ve všech krajích stejný. 

Za poslední rok, tedy od října 2022, zdražily v průměru ceny pražských bytů o 0,5 %. Ale například v Ústí nad Labem lze oproti loňském říjnu získat byt v průměru o 21 % levněji. Toto krajské město totiž zaznamenalo největší pokles cen ze všech. Průměrný byt tak lze koupit za cenu okolo 31 000 Kč za metr čtvereční. Při běžné velikosti bytu 65m2 se tak bavíme o průměrné ceně 2 000 000 Kč. V různých městech ústeckého kraje se však vývoj cen také značně liší. 

Pozemky

Svou cenu si nadále drží kvalitní stavební pozemky na dobrých adresách. Takovéto pozemky, navíc často připravené ke stavbě, nejen že za poslední dva roky na ceně nepoklesly, ale často i vzrostly. Je však potřeba brát v potaz, že největší roli hraje právě umístění daného pozemku.  Asi se shodneme, že si lépe hodnotu podrží rovinatý pozemek než pozemek ve svahu. Zasíťovaný pozemek oproti tomu bez inženýrských sítí. Pozemek v blízkosti města oproti pozemku v lesích. A podobně. 

Garáže

Garáže ve městech téměř všech velikostí si svou cenu také drží. Způsobeno je to zejména přibývajícími vozidly a s tím spojeným nedostatkem parkovacích míst, což nutí stávající majitele neprodávat a naopak ideálně i dokupovat parkovací stání či právě garáže. V tomto segmentu neočekávám poklesy ani do budoucna. 

Svou cenu si podržely i některé novostavby na dobrých adresách. Není jich ale mnoho a většina trhu s domy vykazuje pokles.

Prostor pro další zlevnění

Prostor pro další zlevnění nabízí zejména dva typy nemovitostí. Tím prvním jsou starší byty v nezateplených domech. Ještě relativně nedávno příliš nezáleželo na energetické náročnosti budovy a to zejména proto, že ceny energií nebyli nikterak vysoké. Málokdo si tedy lámal hlavu s úsporami. To se však velmi rychle změnilo ve chvíli, kdy stouply ceny jak elektřiny, tak i plynu. Potenciální zájemce o nemovitost si tak již neporovnává pouze inzerované ceny, ale také náklady na vytápění, případně náklady na rekonstrukci za účelem snížení právě energetické náročnosti. Majitelé těchto nemovitostí si budou muset uvědomit, že ceny mohou ještě poklesnout. A buď tedy zlevní, nebo se nakonec rozhodnou nemovitost neprodat. 

Ještě větší potenciál pro pokles vidím u starších rodinných domů a to ze stejného důvodu jako u starších bytů. Je potřeba si uvědomit, že například v bytě sdílíte některé stěny, podlahy či stropy se sousedy, což může při vytápění těchto prostor značně pomoci. Takováto výhoda ale u rodinných domů odpadá a je tedy obrovský rozdíl v energetické náročnosti domu kategorie A nebo B oproti kategoriím E, F, G. I proto je pokles cen nemovitostí na rodinných domech vidět mnohem více. Zlepšení energetické náročnosti je nutnost, která vyjde na statisíce až miliony korun. Podle velikosti domu a nutnosti úprav. Mnohé starší domy jsou navíc zbytečně velké, což případné rekonstrukce ještě více prodražuje. Je potřeba brát v potaz, že starší, neopravené nemovitosti budou z trhu v budoucnu prakticky diskvalifikované. Buď zcela neprodejné nebo prodejné, ale za mnohem nižší cenu, než dnes. 

Již dnes je vidět mnoho domů, které jsou na první pohled neobydlené, ale zároveň nejsou aktuálně na prodej. Důvody mohou být různé, ale z mého pohledu je ve většině případů lepší tyto domy prodat nyní, dokud mají alespoň nějakou hodnotu. Za prvé neustále chátrají, čímž je právě jejich hodnota snižuje. A za druhé čelí stále větší konkurenci na trhu nemovitostí, v podobě zrekonstruovaných nemovitostí. 

Pohled do budoucna

Růst cen nemovitostí může nastartovat zlevnění hypoték. Já sám snížení úrokových sazeb očekávám, ale na druhou stranu si nemyslím, že se v dohledné době dostaneme na úrovně z předcházejících let. Na dvou procentní hypotéky dost možná už nikdy. Čekání na takovéto sazby tedy nedává smysl. Předpokládám, že během roku 2024 se budeme pohybovat v pásmu 4-4,9 %, což není zas tak vzdálené dnešním sazbám. Pokud tedy plánujete pořízení vlastního bydlení, je dobré se začít rozhlížet. Je možné, že najdete zajímavou nemovitost se slevou dříve, než o ni projeví zájem další potenciální kupci. Tím by její cena opět vzrostla. Aktivně hledající tak zvítězí nad těmi, kteří se hledání vhodné nemovitosti až tolik nevěnují. 

Chcete prodat či koupit nemovitost? Případně poradit s možností financování? Zanechte mi na sebe kontakt a brzy se vám ozvu.